SmartProperty Makelaardij is uw partner en specialist als het gaat om makelaardij in het topsegment. Maandelijks informeren wij u middels onze blog over actualiteiten in de markt. Vandaag voor u meer info voor een goed voorbereidde oplevering van uw woning bij verkoop:

Het moment van de oplevering
Het moment van oplevering is een bijzonder moment. Immers wordt op dat moment voor de laatste keer de woning feitelijk door de verkoper aan de koper getoond conform de afspraken als geformaliseerd in de koopovereenkomst. Een prettige oplevering is duidelijk en een weerspiegeling van hetgeen is aangeboden en wordt verwacht. Het is dan ook jammer als het voorkomt dat een oplevering verzandt in discussie en/of ontevredenheid. Daarom zetten we hier uiteen wat de bedoeling is van de oplevering en wat exact de rechten en plichten zijn van een koper en verkoper en hoe de oplevering voor alle partijen prettig verloopt.

Wanneer is de oplevering?  
Voordat een woning juridisch via de notaris van eigenaar wisselt (notarieel transport) is er de feitelijk oplevering. Het exacte moment van de oplevering wordt in overleg ingepland en zal zo kort mogelijk voor het notarieel transport zijn. Op het moment van de oplevering heeft een koper het recht om de woning te inspecteren of deze is zoals hij deze heeft aangekocht en de verkoper de plicht deze over te dragen volgens hetgeen is verkocht. Over eventuele gebreken of afwijkingen is de koper geïnformeerd via de door verkoper ingevulde vragenlijst. De verkoper dient er dus voor te zorgen dat bij de overdracht de woning exact in de staat van verkeert als bij het sluiten van de koopovereenkomst. Ook is het netjes als de verkoper de koper uitleg geeft (of laat geven) over de werking van de installaties zoals de domotica, het alarmsysteem of andere systemen die achterblijven in de woning. Apparaten dienen naar behoren te functioneren. Ook de overgenomen zaken die op de ‘Lijst roerende zaken’ staan dienen in de woning aanwezig te zijn.

Tijdens de feitelijke oplevering worden ook de meterstanden genoteerd. Zorg ervoor als verkoper dat bij de juridische levering gas, energie en water wordt afgemeld voor de woning. Voor de koper is het van belang dat deze tijdig aanmeldt voor de nieuwe woning. Dit geldt eveneens voor lopende abonnementen en eventuele onderhoudscontracten en serviceabbonementen.

Netjes opleveren      
Bij de oplevering wordt de woning netjes, schoon en leeg opgeleverd. Ook de bijgebouwen zoals een tuinhuis, poolhouse, garage, stallen of een schuur vallen hieronder. De roerende zaken die door de kopers zijn overgenomen dienen eveneens bij de oplevering aanwezig te zijn en uiteindelijk achter te blijven. Alle vaste kasten en bergruimten dienen leeg te zijn. Inbouwapparatuur dient schoon, functionerend en netjes te zijn. Eventuele garantiebewijzen, gebruikshandleidingen, toegangscodes en handzenders dienen aanwezig te zijn zodat ook deze achterblijven in de woning. Evenals reservematerialen behorende bij de woning. Zoals bakstenen, tegels, dakpannen, verf, specifieke onderhoudsmiddelen, lampen of reserveonderdelen. Deze kunnen in overleg met de koper achterblijven. Muren zijn netjes egaal en eventuele gaten gestopt. Ook dient voordien duidelijk te zijn wat er met eventuele lopende onderhoudscontracten en abonnementen gebeurt. Denkt u hierbij aan installatie- en domoticaonderhoud, het alarmsysteem, maar ook bijvoorbeeld aan de vaste tuinman, glazenwas- en/of eventuele schoonmaakservice.

Wat kan er dan toch misgaan?   
Ondanks bovenstaande richtlijnen ontstaan er toch soms discussies tijdens een oplevering. Omdat de koper andere verwachtingen heeft dan de verkoper oplevert. Ook is er soms een misverstand tussen wat nu exact bij de woning hoort en wat er toch mee genomen wordt. Hierin is een eenduidige richtlijn die geen misverstanden kan doen ontstaan: de onroerende zaak en hetgeen hieraan aard en nagelvast zit blijft achter. Overgenomen roerende zaken, evenals reservematerialen, specifieke onderhoudsproducten, garantiebewijzen en gebruikshandleidingen blijven achter. De volledige set aan sleutels en eventuele handzenders worden bij de notaris overhandigd.

Tussen het moment van het sluiten en de koopovereenkomst en het notarieel transport zit in de regel een periode van minimaal 6 weken waarin vanalles kan gebeuren. Er kunnen apparaten of onderdelen stuk gaan. Bovendien kan in de hectiek van een verhuizing kan het voorkomen dat het ‘schoon’, ‘leeg’ en ’aangeveegd’ een mindere prioriteit krijgt. Hierdoor verloopt een oplevering niet naar verwachting en kan er een naar gevoel ontstaan.

Hoe kunnen we er het beste mee omgaan?
Een correcte oplevering is een deel van de verkoop waarvoor uw als koper en verkoper samen verantwoordelijk bent. Omdat de woning overgaat naar een nieuwe eigenaar is het in de ideaalsituatie een bijzonder moment dat voor beide partijen memorabel mag zijn. In het afscheid nemen van uw woning kan een correcte oplevering ook een fijne manier zijn om uw woning op een juiste manier over te dragen naar een nieuwe bewoner. Van SmartProperty Makelaardij mag u de ‘Checklist oplevering’ verwachten. Aan u uiteraard om op tijd te beginnen zodat alles in orde is bij de oplevering. Zorg ervoor dat de woning leeg, schoon en goed werkend en compleet achterblijft. Communiceer tijdig op het moment dat dit anders loopt en een juiste oplevering voor u niet haalbaar is.

Mochten er omstandigheden of emoties zijn waaronder u niet persoonlijk wenst op te leveren; zorg dan dat u het tijdig uitbesteedt zodat er geen discussie kan ontstaan. SmartProperty Makelaardij is u graag van dienst en kan u desgewenst ontzorgen met het laten leegmaken van de woning, de schoonmaak en/of eventuele reparatie.

SmartProperty Makelaardij is u graag van dienst
Een goede oplevering staat hoog in ons vaandel en begint al bij de intake van de woning. Immers als wij potentiële kopers correct kunnen informeren, zal dit de juiste verwachtingen scheppen voor een optimale oplevering. Tijdens het verkoopproces zorgt SmartProperty Makelaardij voor een optimale inventarisatie en weergave van de woning zodat de oplevering optimaal kan verlopen. Dit doen we met de volgende 6 stappen:

1. Tijdens de woningintake om te komen tot een commerciële taxatie wordt samen met de verkoper de woning doorgelopen en geïnventariseerd. Op dat moment wordt afgestemd wat er achterblijft in de woning en onderdeel is van de taxatie;
2. Met het invullen van de ‘vragenlijst’ informeert de verkoper SmartProperty Makelaardij over de staat en bijzonderheden van de woning. Deze vragenlijst ontvangt de koper altijd in kopie;
3. Voor het opstellen van de presentatie van de woning wordt de woning samen met de verkoper doorgelopen en geïnspecteerd of alles werkt;
4. Eventuele gebreken aan de woning worden gecommuniceerd in de presentatie van de woning zodat deze bij verkoop gekend zijn;
5. Na het sluiten van de koopovereenkomst ontvangt de verkoper een ‘checklist oplevering’ zodat er aan alle bovenstaand genoemde punten gedacht wordt;
6. Koper en verkoper ontvangen een te ondertekenen opleverformulier dat bij de feitelijke oplevering gezamenlijk wordt ingevuld en door beide partijen voor akkoord wordt ondertekend.

Aanvullend kunt u als koper en/of als verkoper ervoor kiezen om de oplevering door een onafhankelijk bureau te laten uitvoeren. Deze draagt dan zorg voor een volledige inventarisatie van de woning. Eventueel aangevuld met een lijst van onderhoud en een begroting voor de kosten van herstel.

Onlangs gestelde vragen:   
Onderstaand een aantal recent gestelde vragen of ondervonden situaties:

Wat als de woning in verhuurde staat wordt verkocht?   
Als de woning in verhuurde staat wordt verkocht vindt de oplevering in bewoonde en verhuurde staat plaats. De huurovereenkomst wordt dan overgeheveld naar de nieuwe eigenaar van de woning, evenals het opleverformulier dat bij aanvang huur is opgemaakt.

Wat moet ik doen als ik afwijkingen constateer?
Indien er onverhoopt voor of bij oplevering afwijkingen of schade geconstateerd worden is het aan de verkoper om deze te herstellen. Tijdig vóór de oplevering of zo snel als nader schriftelijk wordt overeengekomen. Op het opleverformulier wordt genoteerd wat er afwijkt bij de oplevering en hoe de verkoper dit binnen welke termijn zal oplossen.

Wat als de koper voor het notarieel transport al de sleutel ontvangt?
Het komt voor dat koper en verkoper overeenkomen dat de koper al eerder de sleutel ontvangt. Bijvoorbeeld om al spullen in de woning te zetten of omdat het notarieel transport te lang op zich laat wachten. Ondanks dat dit voor SmartProperty Makelaardij niet de voorkeur heeft (er kan immers nog vanalles misgaan indien er niet juridisch is getransporteerd), is het soms een praktische oplossing. Hiervoor wordt dan een sleutelovereenkomst opgemaakt en ook al feitelijk1 opgeleverd zodat er geen misverstanden kunnen ontstaan in de periode tussen het moment dat de koper de sleutel heeft ontvangen en het notarieel transport.

Hoe gaat dit bij nieuwbouw?
Bij nieuwbouw dient de woning eveneens te functioneren en te zijn afgewerkt zoals dit aan u is weergegeven in de koop- en aannemingsovereenkomst. In deze overeenkomst staat degene vermeld waar u terecht kunt met eventuele opleverpunten of geconstateerde afwijkingen achteraf.

En hoe zit het dan bij gebreken achteraf?
Indien er na de oplevering bij gebruik van de woning door de nieuwe eigenaar toch nog gebreken mochten worden ontdekt, kan er sprake zijn van de zogenaamde verborgen gebreken. Hierover informeren wij u nader in onze blog als het gaat om ‘verborgen gebreken’. Afhankelijk van de situatie is er aansprakelijkheid. Immers dient de verkoper u te informeren en heeft u de plicht om bij oplevering te onderzoeken.

Het advies van SmartProperty Makelaardij       
Ons advies in ieders belang is om als verkoper als een goed huisvader te zorgen voor een correcte oplevering. Indien u hier zelf niet toe in de gelegenheid bent of geen prioriteit aan kunt of wenst te geven; zorg dan dat het (gedeeltelijk) wordt uitbesteed. Indien u als koper zeker wenst te zijn van een volledige oplevering, laat u dan bijstaan door een professional. SmartProperty Makelaardij is er voor u als koper en verkoper om te ondersteunen bij een goede oplevering en desgewenst met het inzetten van service en diensten.

De oplevering moet een feestelijk moment zijn als afronding van het verkoopproces. Ervaring leert dat bij een prettige oplevering dit achteraf ook een goed gevoel geeft en beide partijen tevreden zijn met het proces. Sowieso ontvangt u als verkoper – indien er via SmartPrpoerty Makelaardij de overeenkomst is gesloten – van ons na de koopovereenkomst de ‘checklist oplevering’ om er zeker van te zijn dat u aan alles denkt. Mochten er nog vragen zijn of onduidelijkheden, neemt u dan contact met ons op.